首套自住，该不该选什么都没有的全新板块？ | 立问立答NO.44

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶龙湖·武林上城

▷项目地址：江干区大农港路与丁城路交叉口

▷开盘信息：预计6月首开340套，主力户型89-139㎡

▷具体价格待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：3号线笕丁路站350米

短评：龙湖在杭州的发展已经完全打开格局，一座座天街与城市更新同步。杭州第6座龙湖天街落子在大型居住区——丁桥。毫无疑问，丁桥天街对板块商业配套的提升绝对会起到大作用。再加上距离地铁口的距离比较近，应该会是主城区接下来的项目中，比较受欢迎的一个。

▶中旅名门府·新境

▷项目地址：萧山区建设一路与万向路交叉口

▷开盘信息：预计6月上旬首开4号楼，主力户型96-127㎡

▷均价待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线建设一路站约1.2km

短评：曾经的中旅名门府，创造了一个南向五开间的169㎡。在市北众多的项目中，中旅名门府·新境是建筑密度最低，居住体验感最舒适的一个。以自住为主要目的的改善家庭，可以关注。

▶时代·滨江悦

▷项目地址：滨江区风情大道与金城路交叉口

▷开盘信息：预计6月下旬首开高层144套，主力户型125㎡-139㎡

▷均价待定，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：1、5号线滨康路站约300米

短评：项目位于滨江与萧山两区的交界处，看似伸入萧山，实际上属于滨江区。这也是西兴一带断供许久之后，第一次出现住宅项目。在2019年滨江新盘当中，时代·滨江悦是总价门槛最低的一个，预计500万起。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝翔宇Sharon﹞提问：小王子，我又来了，星奕云著的7层洋房2.3w110方，和云和湖的高层2.7w89方，哪个更值得买啊？自由职业者，不考虑通勤，当然两个我都会去摇。

答：如总体来看，云和湖高层89㎡更值得购买。

从板块来说，云和湖所在的是西湖区三墩北，学区是嘉绿苑小学景汇校区，相比余杭区星桥一带的学区有明显优势。唯一可惜的是，距离地铁站实际距离大概有1.1km，没有星奕云著那么近。

整体来看，云和湖高层89㎡三房的产品更加主流，将来在二手房市场上流通性也更好。

而且目前毛坯的西湖国际城也已经有了成交，均价2万8-2万9左右，有个别房源不排除价格做低的可能，所以实际成交均价还能更高一些。算上毛坯和精装修的价格差，云和湖还是能享受到限价红利的。

星奕云著优势是到地铁3号线星桥站的距离比较近。在新房市场里，洋房定价高于同板块高层，但是将来在二手房市场里，并未还能存在的优势。

两者相较，云和湖更胜一筹。

Question 2

﹝飞飞虫﹞提问：700w改善型，市区哪些楼盘可以考虑？

答：你提到的市区，是指主城区吗？一般情况下，我们通用的杭州市区概念，是包括余杭、萧山的。但感觉你的表述应该是想买在主城区吧？

先缩小可以考虑的板块。700万改善客户，现在主要可以置业的板块有申花、拱宸桥东、滨江、钱新江河汇流区、城东新城、艮北新城等等。

申花板块，沁园和古翠隐秀最近一次开盘均价都在5万4左右，700万应该可以搞定一套125㎡左右的户型。除此之外，首开杭州金茂府还有一批高层待售，但是都是大户型，如果价格不涨，还是4万9的话，有机会够到个别房源。

拱宸桥东的杭州大家和金茂首开国樾可以关注，杭州大家前期价格4万8。

滨江，可以重点关注晓风印月、时代滨江四季和中海云宸。

江河汇流区，都会森林和凤起钱潮均价会相对高一些。不过都会森林前期楼层之前的价差还是比较大的，再加上有125㎡户型，还是有一些机会的。

城东新城和艮北新城的选择就更多了。除此之外，还可以关注钱江世纪城的保利澄品，均价4万7。

Question 3

﹝Y_J﹞提问：前湾国际社区2期和绿城桂语朝阳，小王子选哪个好？滨江工作。

答：如果是自住目的，建议选择桂语朝阳。

桂语朝阳，地铁就在家门口，无论是工作通勤，或者到萧山几个主要的商业配套，也还算比较方便。而且南部卧城目前整体成熟度要优于萧山科技城。

绿城和九龙仓在桂语朝阳上还是花了功夫的，虽然限价卡在了3万以内，但是还是扛住了没有减配。

萧山科技城其实单价并不低，但是缺点是整体配套没有5-10年起不来。虽然有了机场快线，但是线路走向和换乘点设置，并不利于你到滨江上班，或者去家附近的商业配套。

不过，萧山科技城整体定位比较超前，将来规划一一落地以后，会是一个很有潜力的国际化板块。

Question 4

﹝珊zhu🍗upup﹞问：小王子，请问2.2w的东南钱江蓝湾值得买吗？在滨江上班，首套房，感觉这块配套几乎没有，但是滨江周边又没有200w左右的房子了。现在钱江蓝湾没有配套，如果是投资不知道合不合适，应该要等个五六年吧？

答：其实现状你是知道的，配套差，距离轨道交通远，啥都没有。

如果我按照你在滨江区政府附近上班，那么你现在开车起码也要30分钟的通勤时间。而工作是有变动性的，如果你将来工作不在滨江，那么通勤绝对会很麻烦。

你是刚需首套，200万预算就不要想太多投资的事情了。就算考虑投资，在整个萧山科技城当中，东南钱江蓝湾所在的位置也不是未来的核心区。除了价格比较低之外，基本不具备投资的一些必考虑要素，比如地铁、学区。

其实前段时间像毛坯的印江南高层，新街的中南君奥时代，你都还是能够得着的，可惜现在都没有了。

钱不够有时候没得选择，可能也只能买了。

Question 5

﹝董小乐﹞提问：小王子，我想问良渚板块如何，比如万科缦云坊，那边距离公墓很近，值得买吗？首套刚需。

答：良渚板块还是相对舒适宜居的，再加上良渚申遗和西站高铁新城，良渚还是有一定机会的。

至于公墓，见仁见智，有些人就觉得墓地是福地。自住介意就别买，不介意就买。

缦云坊的优势在于价格相对便宜，项目位于良渚文化村最西边。可惜距离地铁是真的有点远，到2号线良渚站有5.2km。交通和公共配套相对来说差了一点。

同样2万左右的单价，我个人会更倾向于买有地铁的星桥。或者争取加点预算，直接买和光尘樾。

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